法拍屋的拍賣次序 投標策略與要點（上）

一拍二拍三拍是什麼？

如果您標購法拍屋是以投資為目的，也就是目標是獲得最大利潤，要考量的不外乎是成本、風險、獲利，這一集我們先從成本面—法拍拍賣次序會影響投標者取得法拍標的的成本說起，「法拍屋的拍次」包含4次拍賣和1次應買，其中

▍法拍一拍

法拍一拍就是第一次拍賣，價格由法院委請鑑價機構估價且債權人、債務人均無異議後制定，拍的底價通常會是市價的 9~9.5 折。

▍法拍二拍

若一拍流標，間隔大約2~4週後，就會進行第二次拍賣，即法拍二拍。至於價格通常是一拍底價的8折。舉例來說，若一拍的底價是1,000 萬，二拍的底價就會是打了8折後的800 萬。

▍法拍三拍

若二拍依然流標，大約1個月後，就會進行第三次拍賣三拍的底價也會是二拍底價打8折，依照同一個例子，三拍的底價就是 640 萬。

▍公告應買

您一定好奇，何謂應買公告？若到了第三拍仍然流標時，這時就會進入一個「公告應買」的階段。這個階段發生在三拍流標後，四拍開拍前。
比較特別的是，與法拍一到三拍、價高者得標的「比價」不同，應買階段改為「比快」競標，在法院公告應買開始後的 3 個月內，依照「遞交應買狀順序」購買。這個階段不需加價，一律以三拍底價 640 萬直接應買，由「先遞件」的人得標。

▍法拍四拍-減價拍賣

如果公告應買 3 個月，還是沒有人願意購買，或者在應買期間，債權人向法院申請「減價拍賣」，就會進入法拍四拍，又會改回「比價」競標。
四拍的底價，則是三拍再打九折或八折。價格已來到相當於第一拍的對折了喔！

至於「在哪一拍次進場才是最佳時機呢」我們在下一集會提到。理解要趁早，解決法拍小白的煩惱。byebye囉，我們下集再見！