如何在7天內繳清尾款？談銀行的法拍代墊業務

高房價時代，比起同一區域的房價，基於法拍屋的得標價格通常是市價行情的六到八折，因此成為了不少人購屋成家自用、投資房地產的好選擇。若是運氣好，標到的法拍物件屋況還不錯，的確可以省下不少錢。

但是，許多人在買法拍屋的時候，也會面臨「資金不足」的難題。所以「資金籌措」—如何籌措到法拍保證金和尾款—也是買標購法拍屋的重要課題。而法拍屋之資金需求又分為「投標保證金」與「拍定尾款」。

標購法拍屋要準備多少錢？投標前，須先繳2成保證金

根據法院的規定，投標法拍屋須先準備一筆「保證金」，金額通常是法院公告底價的兩成。例如，法院公告的底價是1000萬元，這時就要先準備200萬元的保證金，才能參與投標。

得標後7天內須繳清尾款

買法拍屋除了投標時要交的保證金外，要在得標後的7日內要把剩餘的款項(稱作尾款)一次繳交給法院，否則就算是棄標。棄標此事非同小可，輕則拿回數目較少的保證金或保證金全數拿不回來；但若保證金不夠扣，重則法院還可依職權裁定追繳，棄標之人很可能要承受上百萬元的資金損失。繳清尾款之後，法院才會核發「不動產權利移轉證明書」，也才能憑這張證明書辦理產權登記、過戶。

但對於大多數需要貸款購屋的民眾而言，要在短短7天內籌出一大筆金額付尾款，幾乎不可能達成。除了跟親友借錢，許多人會轉而尋求民間金主借款，現在有更安全、便利的管道喔！

銀行的法拍代墊業務—得標後交屋前的一種法拍屋貸款

為解決廣大群眾難以在得標後短短7日內湊足尾款款項的窘況，且因為投標人在得標後交屋前尚未取得法拍標的產權，此時還不能辦房貸。是故，銀行「法拍屋代墊款」服務因運而生。

民國89年，透明房訊/104法拍網就率先與聯邦銀行合作「法拍屋代墊款」業務，協助解決客戶資金不豐裕的問題，聯邦銀行房貸業務也因此突飛猛進，也吸引各家銀行才陸續跟進，進而使法拍市場產生結構性變化。

法拍屋代墊款特點

• 屬於短期型貸款，利率較一般房貸高的貸款
  代墊期間通常只有短短一個月，在得標人拿到「不動產權利移轉證明書」後，就會由承作代墊款的銀行進行設定，將代墊款項轉為利率較低、期限較長的一般房貸。
  利率約為3～6%，跟個人信貸差不多。
• 屬於無擔保貸款
  因為投標人在得標後交屋前尚未取得法拍標的產權，代墊款服務屬於沒有擔保品的貸款，因此此項業務對於銀行而言風險較高，並不是每一間銀行都願意承作。

投標前該確認的事—以不點交貸款有難度為例

提前先找好願意承作「法拍代墊款」的銀行、法拍物件「代墊款」銀行能貸款貸幾成

銀行會根據個人信用狀況及法拍屋案件情形，評估能代墊的成數跟利率，通常信用良好的人，可以代墊到得標價的70～80％，也就幾乎等於是全部尾款由銀行代墊。且由於銀行審核的作業需要時間，即早確認可避免在得標後銀行卻作業不及、無法繳清尾款而變為棄標、使保證金被法院扣留的結果，最後損失慘重。

貸款困難的類型

另外，要提醒大家凶宅、海砂屋、不點交等案件，大多數銀行是拒絕受理代墊款業務的。
以不點交貸款為例，因為不點交案件的風險較大，所以銀行一般是不願意做代墊款服務的。建議投標不點交房產前自籌充足資金，或找尋民間業者做短期周轉(但利息與風險也高出許多)，待法拍尾款繳清及過戶後，就可以持房屋所有權狀到一般銀行轉做房貸貸款。

建議您也可以找專業的法拍代標業者，提供專業資訊、事先產權調查，請有在合作的銀行先行審核申請貸款人的信用條件，就可以安心標購法拍屋了！
另外，若想了解有關如何找尋合適的法拍代標公司，歡迎參考公司的另一支影片喔