法拍屋半價買房的機會！真的可以5折買屋嗎？

半價買房不是夢

受國際情勢影響而房地產興建之主要原物料上漲，導致建商成本提高，進而影響台灣普遍房價飆升。以往高房價多發生於北部地區，近期房價飆升效應延燒至中南部地區，中部漲幅約四成二、台南漲幅約四成三、高雄漲幅約二成七。

在房價高漲的時代，比市價相對便宜的法拍屋，不失為民眾的一種購屋好選擇。但法拍屋便宜多少？真的能半價購如此便宜地購入？每一法拍案件都如此嗎？想必您心中有這些疑惑。

根據透明房訊/104法拍網林德泉老師的看法—「能以幾折買到，要端看法拍案件交屋的難易度」。當屋主被法院判定以房屋作為抵押品還清債務時，法院會安排估價師鑑價後訂出房屋的拍賣底價，而法拍屋每次降價會打八折，也就是第二次拍賣底價是第一次拍賣底價的八折，這正是法拍屋「超低市價」，也就是第二次拍賣底價是第一次拍賣底價的八折，這正是法拍屋「超低市價」迷人之處。

點交房屋之外的案件—談法院公告不點交法拍屋的背後原因

法拍屋具有的風險是「使用權不清楚」，如果碰上法院「不點交」，買到便宜房子卻遲遲不能搬進去住，那是很頭痛事情。

舉例而言，不點交發生的其中一種原因如民法第 425 條「買賣不破租賃」，通常為舊房東把房子出售，但因為法律規定，新房東(也就是房屋的得標人)不能要求還在租期關係中的房客交屋，新房東必須等到租期屆止才能收回房子。

除了上述買賣不破租賃情況，另外一例為「當房子有第三人借用或無權佔用情形，且發生在查封之前時，法院一律會公告『拍定後不點交』，得標人便要自行解決交屋問題。」

最後，產權不完整的法拍個案，通常亦被法院公告為「拍賣持分，拍定後不點交」，因涉及共有人有優先承購權。若是共有人以外之人得標這種案件，解決交屋問題方式便只能透過「協商買賣」或「向法院申請分割共有物，請求變價拍賣」，後方詳述。

法拍屋以交屋難度來分，由簡易到困難，可分為以下六種：

空屋
此類是交屋難易度中最簡易的類型，得標後甚至不需要向法院申請點交，即可自行開鎖交屋。但要注意是不是「真正的空屋」，因為空屋實際上又分為下列四種:

1. 人空屋空：這種才是真正的空屋，得標人可以很快使用房子。
2. 人空屋不空：通常為債務人已跑路，但屋內留有大型傢俱、家電，甚至神主牌位。這些東西都是前屋主的，因此得標人要注意不能隨意佔用。
3. 人不空屋空：屋內已沒有遺留物，但仍在繳水電費，這種情形通常代表債務人尚未搬遷，且得標人將來可能還會被索討搬遷費。
4. 人不空屋不空：這種情形根本不是空屋！是空屋騙子。

有點交

包含空屋、屋主自住，或有房客但租約已被排除，以上「有點交」案件，在得標後都可聲請法院點交房屋，不用擔心交屋問題。

簡易不點交
即在查封前已佔用房屋的第三人，法院公告「拍定後不點交」，又分為以下五種：

1. 借用中
2. 無權佔有
3. 租約超過五年沒有公證
4.  89 年 5 月 5 號之後發生的「不定期租約」
5. 租期將屆止

上述五種雖然在法院公告中是「不點交」，但不受民法第 425 條之保障，因此得標人可輕易解除佔有關係，很快就可完成交屋了。

高難度不點交
這一種是惡意假租約，可能有海蟑螂在後面操盤，需有專業的能力才能解決。又分為以下五種：

1. 長租期低租金
2. 租金一次付清
3. 以債務（或押金）抵租
4. 以債務（或押金）利息抵租
5. 在 89 年 5 月 5 號之前發生的「不定期租約」

上述五種假租約，只要找到其中破綻，就能以「通謀虛偽」解除其租約。

產權不完整

通常發生於父母走了留下遺產並由多位子女繼承的情形下，例如三位子女各繼承房屋 1/3 產權，而其中一位因債務糾紛，他的 1/3持分被法院拍賣。持分產權被拍賣時，法院會公告「拍賣持分，拍定後不點交」，且共有人（例子中的另兩位子女）有優先承購權。
若是共有人以外之人得標這種案件，既不能點交房屋，也不能向銀行貸款，只能找共有人「協商買賣」，讓房屋或土地的產權合一。但當無法協商時，便只能走「向法院申請分割共有物，請求變價拍賣」一途。

只拍賣土地不拍賣其上的房屋，或只拍賣房屋未拍賣座落的土地

這種也是法拍交屋中的最高難度類型，得標人有請求拆屋還地的可能，但也可能面臨土地被房子壓住一輩子的窘況。

困難在哪裡，財富就在那裡—交屋困難度與市價折數之間的關係

綜觀以上六種法拍交屋難度

✤第一種「空屋」及第二種「有點交」

是人見人愛的案件，法院會交屋給得標人，完全沒有交屋風險，更是自住型投標的最愛；但也因此，投標人相對多，要得標不容易。這兩種型態，大約有一半的案件標價為市價九折以上，若碰上勢在必得的買主，反而可能高於市價搶標。通常這兩種型態最低只能八五折標得，要想五折得標，那是不可能的事。

✤第三種「簡易不點交」

這類型的案件，一般普羅大眾是不敢進場的；投資客通常可以市價七折標到，得標後透過訴訟也能很快能交屋

✤第四種「高難度不點交」及第五種「產權不完整」

這兩種型態，交屋問題處理起來曠日廢時，大約需要付出一年半的時間成本；但勝在通常能以市價五折標到，可賺到不錯的利潤。

✤第六種「只拍賣土地或只拍賣房屋」

重點在於—要調查房屋與土地間的法律關係，例如—房屋對土地有無法定地上權。投標人要專研這方面案件需累積相當經驗，因此風險高，利潤相對也高。若具一定功力和經驗可順利解決交屋問題，這類案件有機會能以市價兩折標到

最後，回到本篇文章最初問題—法拍幾折可買到呢？答案是：難度在哪裡，財富就在那裡！從兩折到市價買到都有可能，端看是哪一種類型的交屋難度。想賺法拍財富，必先練法拍神功，法拍專業練到哪裡，就可賺到那裡。

透明房訊/104法拍網秉持著「讓購屋者買到便宜又滿意的房屋，讓投資者獲利豐厚創造最大的財富」的服務精神，誠摯邀請您一起來學習！