法拍風險在哪裡？專家告訴您！

受到法院拍賣的房屋，是因為債務人屆期無力償還債務，因而名下房屋被債權人訴諸公權力、受到法院強制執行(法源依據:我國強制執行法)、最終被查封拍賣的房屋。

時常有不少學員提出對於法拍之疑慮，但林老師認為如今的法拍市場，在這四十年中經歷強制執行法大翻修、拍賣作業大改革後，除點交案件數量增多外，法拍資訊亦變為公開且透明、開標轉為公平公正公開，更打破了法拍市場過去給人的充斥投資客、牽涉暴力圍標、高昂搬遷費等初印象。

此外，在銀行承作法拍代墊款業務後，解決了得標人於得標後七日內一次繳清尾款的急迫性、協助民眾繳清尾款，也使得投身法拍市場更加容易!

民國 75 年迄今，法拍市場變化不斷，四十年來，法拍市場可分為三個階段—民國 78 年以前，為「暴利圍標」時代，民國 79 年到 88 年，為「投資理財」時代，民國 89 年迄今為「代標自住」時代。下面分別敘述四十年來各時期，也為您破除諸多法拍市場固有迷思！

市場不復存的過去—往日的黑道海蟑螂時代(民國 78 年以前)

早期法拍市場資訊閉塞、法令不齊全，投標室受少數人壟斷，法院充斥著圍標、搓圓子湯，拍賣案件多以「賤賣」收場，投標室一小撮利益份子及投資客，以近市價三、四成拍定買入，再以市價九成抛售，無不坐擁暴利。

在此期間，債務人怕自己房子被標走，於是在查封時故意與第三人揑造臨時假租約，讓法院公告不點交，因此無人敢投標，最終債務人自己再以人頭低價買回；而若遇房子被標走情形，債務人或再以「不點交」為由，向得標人強索高額搬遷費。

這些手段乃彼此投資客在背後操刀，使拍賣次數直直落，價錢不斷往下探底，其獲取利潤之高令人咋舌！值得慶幸的是，法拍市場在修法和資訊公開下，往日充斥暴利圍標之情形於今已銷聲匿跡，如後所述。

從市場被少數人壟斷，到資訊透明化的—投資理財時代(民國 79 年至 88 年)

民國 76 年到 83 年，司法單位大力改革拍賣作業，配合便民性的閱覽方式，開標作業朝公正、公開、公平方向進行，整個投標室煥然一新。

此時第一家在 75 年成立的法拍雜誌社＿透明房訊雜誌社，也將拍賣資訊，從投標室推廣到社會大眾；由於資訊完整豐富，吸引了大眾人士湧進投標室，全台 22 家法院投標人口增加五倍以上，投資法拍不再是少數人的專利了。

而每件熱門案件經常 10 多人競標，暴力圍標事件幾乎銷聲匿跡。你要五成利潤，當然敵不過三成的競爭對手，早期胃口養大的投資客，無法調整心態，就接連退出法拍市場，取而代之是投資理財的專業法拍客。

每件三成的利潤，一年結案三、四件，整年下來，往往有一倍的豐收。法拍走向公平、公正、公開，以及一倍的年投資報酬率，吸引一批批房地產的菁英轉戰投標室，快速累積財富，法拍市場已是投資不動產的天堂。

從強制執行舊法，到法條大修、點交案量大增的—代標自住時代(民國 89 年後迄今)

民國 85 年 10 月 9 日，強制執行法大翻修，公權力抬頭、銀行排除租賃權後，以往修法前原為不點交的案件，新法一律改為點交；造成不點交比例從八成降為三成以內、點交數量大增。因此，自新法實施以來，七成以上的點交案量，吸引了更多投資新手湧入；自住型民眾也蠢蠢欲動，在投標室找尋低價誘人的法拍物件。

此時，專接自住客的代標公司趁勢而起，以專業能力，協助客戶標購低於市價的法拍物件。自住客為了得標，只要略低於市價通常都勇於出手加價，因僅需付出大約 5 ％的代標服務費，便可以實惠價格標得夢寐以求的房子，不失為一划算的買賣。

同時，對法拍貸款市場有高度興趣的聯邦銀行，於民國 89 年開辦第一家法拍代墊尾款業務—以銀行低利的資金，解決得標人七日內須繳齊尾款的急迫性。聯邦銀行房貸業務因法拍代墊而突飛猛進，各家銀行遂陸續跟進，協助資金不甚充裕的投資客，更引領購屋大眾爭相搶標，使法拍市場產生結構性變化。

從民國 88 年以前，投資客包辦的法拍市場，在強制執行法大翻修、代標公司崛起及銀行資金介入，加上 89 年拍賣公告刊登於網路，買法拍變為全民運動，法拍市場也至此進入了代標自住的時代。

好的代標公司，可以讓您節省力氣和時間標得心儀法拍屋

在這四十年的法拍歷史演變中，以往法拍市場中的暴力圍標刻板印象，在司法沿革的歷史轉變中，如今已迎向為求投資或自住而標購法拍物件的時代，人人都可以輕鬆購得！

現今實務，可歸納出目前法拍案件分成兩種截然不同型態，「點交」單純便宜、人見人愛，是自住型的搶標目標；而產權不完整、複雜度高的「不點交」，則是投資客所追逐之標的。

如果您對於自行投標法拍物件有疑慮、不確定，或是對投標程序不夠了解、覺得麻煩，也不妨找一家信任的、專業能力強的法拍代標公司協助標購，從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，省時又省事。

至於該如何選擇代標公司？建議可評估該公司成立之合法性、公司專業度、誠信正派與否等，詳情請見下一篇文章。

(來源:實務四)

一起跟著專家從法拍歷史四大轉變中，破除固有迷思！