法拍屋怎麼標？新手必看的「法拍屋投標流程」全攻略

1.什麼是法拍屋「拍賣程序」？

當債權人向地方法院聲請強制執行，這時後如果債務人名下有不動產，法院除了告訴地政機關進行查封登記（查封登記後，債務人就無法對於拍賣的房子進行權利移轉）之外，會讓書記官與債權人到現場確認屋況，並進行現場查封。

不過在透過不動產估價，訂定拍賣底價前，債務人跟債權人都還是有可以協商的空間，看是要延緩或撤銷查封。如果最後債務人跟債權人還是協商不成，則便會真的進入到「拍賣程序」，進入「法」院「拍」賣程序的房地產，也就是俗稱的「 法拍屋 」。

2.新手投標人必看！法拍屋投標流程說明

階段一、法拍屋拍定前：

1. 法拍屋拍賣當天，請記得開立法拍屋底價的兩成保證金。
2. 將標單寫好於指定時間，丟入標匭內。
3. 如果拍定，法院會將法拍屋的兩成保證金直接收走、存進去國庫；若沒有得標，法院會直接將法拍屋保證金退還給投標人。

階段二、拍定後取得法拍屋所有權（取得不動產權利移轉證明書）：

1. 拍定後，請於 7 天之內，將法拍屋尾款繳清。
2. 再過 14 天左右時間，法院會核發不動產權利移轉證明書。
3. 收到法院核發「不動產權利移轉證明書」後，要先去稅捐處繳契稅；再去地政辦過戶並取得所有權狀；取得權狀後，就可以將利率較高的銀行代墊款，轉為利息較低的一般房貸。

階段三、拍定後取得法拍屋使用權（又分為有/無法拍屋遺留物）：

1. 取得法拍屋不動產權利移轉證書後，大約 15 天的時間，至法院聲請法院點交。
2. 法院會發出自動履行命令，請現住人搬離法拍屋。
3. 依法院排期，到法拍屋現場履勘。
4. 若法拍屋為空屋（現場沒有遺留物），則可直接點交 交屋給拍定人；但若法拍屋履勘當下仍有人佔用，則要和佔用人溝通搬遷時間。
5. 如果協商搬遷時間到了還未搬離現狀，拍定人就需聲請法院強制執行，以點交房子（整個流程大約 2 ~ 4 個月）。
6. 若強點當天佔用人毫無動靜，建議您事先要聯絡警察和搬家公司、找一間倉儲放置佔用人的留置物，
   不過，其實也毋須太過擔心，要動用搬家公司的機會是很少見的！